说明：房地产连续多年排在中国暴利行业首位，许多大企业家都是靠房地产暴发的，特此从国家房地产法规中精选出重要条款结合计谋用之于企业运作战略战术谋划。
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目录
新增内容
一、总深圳市房地产公司房地产项目、被执行人财产线索信息资源
(来源保密)代为寻求法律业务与合作
二、全面剖析影响深圳房价上涨的因素二十一条
原内容
A、从国家房地产法规中精选出重要条款结合计谋用之于企业运作战略战术谋划
B、房产指南
一、买房为什么要请律师 律师代理买楼可提供十项业务的法律服务
二、主要业务领域
三、房地产纠纷诉讼案件呈大幅上升的势头
四、常见房地产纠纷案件
五、解答各类房地产法律咨询
六、房地产价格欺诈花招起底
七、十二种不法行为将被惩处
八、楼市常见八大陷阱
九、延期办证 跳过办证沼泽地
十、住宅六大投诉
十一、买房提醒二十条
十二、买商品房六守则
新增内容
一、总深圳市房地产公司房地产项目、被执行人财产线索信息资源
(来源保密)代为寻求法律业务与合作
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目录
1、总深圳市被执行人财产线索信息资源大全(来源保密)
2、一手房源大全 （包括 预售证号 项目名称 开发企业 所在区 批准时间）(来源保密)
3、总深圳市面积为100000——590平方米的房地产项目信息资源(来源保密)
4、总深圳市面积为100000——590平方米房地产项目之相关通讯联系、工商信用、及案件资源(来源保密)
5、总深圳市房地产项目价格、面积、通信、工商信用资源、及案件情况（待进一步落实）(来源保密)
6、有抵押、查封的面积在100000——590平方米之间的房地产项目之房地产信息资源及其相关通信资源、案件情况(来源保密)
7、无抵押、查封的面积在100000——590平方米之间的房地产项目之房地产信息资源及其相关通信资源、案件情况(来源保密)
8、总按照面积划分面积为（100000——50平方米）的房地产信息资源(来源保密)
9、深圳****银行待处理的不良企业抵押物、银行账号信息资源(来源保密)
10、总深圳市房地产山庄、别墅项目信息资源。(来源保密)
全面剖析影响深圳房价上涨的因素二十一条
一、巨大的房地产供求失衡，无疑是深圳楼价“疯涨”的主因，从深圳市土地和房地产供求关系看，深圳房地产前景必定会长期持续上涨。
1、深圳土地、空间有限。从土地资源潜力来看，全市总用地面积1953平方公里，其中可建设用地1046平方公里，已经建成用地2005年是703平方公里。所以可用地的潜力是240平方公里。根据一些专家的计算，按照现有技术水平，深圳土地人口承载力1150万人。深圳可建设用地仅剩200多平方公里，土地存量难以满足经济发展需求，这已成为制约经济发展重要因素。
2、深圳市政府在用地十分紧张的条件下，仍然在总体规划中将范围内50%左右的土地划为非建设用地，并颁布了相关的保护条例。深圳土地、空间太有限，必然会导致深圳房价不断飞涨。
3、深圳市政府这些年在对深圳的产业结构、城市布局结构进行调整，比如说我们特区327平方公里是寸土寸金的地方，我们不可能在那些地方再推出大量的房地产地盘和商住地盘。我们要留住非常好的地方，比如在滨海地区搞总部经济，为金融机构、大公司总部，为高新技术产业、物流业、服务业留足发展空间。这样特区内原有的房子和少量地盘必然是“物以稀为贵”，这也是一个原因；
4、开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。深圳市规划局一位官员透露，全市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。 自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。 已出让用地闲置两年以上将被收回，但多年以来，深圳并未收回几宗此类土地。很多敢于囤积土地的开发商都“很有背景”，官商勾结之下，地方土地执法部门根本没有能力收回；此外，在收回闲置用地的操作层面，也缺乏技术细则，目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，并初步认定了闲置土地25宗，面积74.78万平方米。另外，今年该局还将实行土地使用权出让合同验收制度，建立土地使用权出让合同执行情况监管工作的长效机制，大力开展闲置土地清理和处置工作。
5、土地是稀缺资源，是非常珍贵的，不能建那么多高端别墅和大户型别墅，深圳市政府必须控制房地产房价，为中低收入阶层考虑。至于高端别墅或者其他的房子会随着市场价格上涨，那是另外一回事。 整个房地产应该分为两块，一块是中低收入阶层的住房，这应该走一条市场和政府相结合的路子。另一块是体现房地产市场规律的房子，应该要由市场来调节，当然政府也应该有相关调控措施。深圳目前住房供需矛盾比较尖锐，如何满足不同收入群体可以负担得起的住需求，尤其是中低收入群体住房需求是深圳市政府面临的一个挑战。
6、房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺，而高价位的大户型供应过剩。一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。
7、深圳住宅用地供应少是深圳房价上涨的重要原因。今年前5个月，深圳仅仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日两宗地还流拍。流拍的原因是，地块相对较偏、90平方米以下户型要求达到95%以上、标价过高，而且其中包含有15%的面积须无偿交给政府。
8、市区关内房源的稀缺（供需失衡）市区关内可供应商品房土地越来越少，这消息没人不知道。关内商品住宅用地紧缺带来的新盘价格呈现跳跃式上升趋势。这段时间深圳房价以一种接近疯狂的速度在飚涨，是因为我们以前开发的节奏太快，留给我们的土地非常少。
9、90/70(90平方米以下的住宅要占70%)政策的实施，使部分项目未能顺利在2007年上半年推向市场，加剧市场供应紧张，导致房价迅速上涨。导致今年深圳住宅供应量阶段性剧减，加大了供需矛盾，是导致房价迅速上涨的直接原因，
正是因为90/70政策实施细则的实施，即每一个住宅项目要求做到90平方米以下户型占总量的70%以上，要求要严格得多，此后，开发商所有未通过报建的项目都必须依照90/70政策修改规划、设计。而且在执行90/70政策时，深圳在新批住宅用地中打包保障性用房的做法也将加剧未来房价上涨。对于公开招拍挂的土地除了要求单项目90平方米以下的户型占70%以外，开发商还必须建设占项目总量15%面积的住宅无偿交给政府。这些成本无疑最终要转嫁给购房者。2006年初的项目推迟了半年到一年的时间。90/70政策不仅加剧了深圳今年商品房供应的紧张，并将致使今年深圳房价将继续大幅度上涨。
10、由于深圳关内无地供应，深圳正着力打造宝安中心区、龙岗中心区，区内配套已相当完善，另外深圳地铁1-5号线的规划已于两年前公布，全面覆盖深圳关内、关外，宝安、龙岗作为主要住宅供应的区域，房价不断上涨，而关内受无地供应的影响，房价更是大幅上涨。
11、房价飞涨的城市，都有一个共同的特征，供求关系失衡，房屋极端供不应求。在供不应求局面下，价格必然上升。价格上升引发购房者恐慌购买，激发投机购房需求，进一步拉升价格。形成富人购房与投机需求占主导，恶性炒作的市场机制。市场主义，只要供应少，多贵都有人买。只要垄断资源，放血也要供。不存在泡不泡沫的问题。泡末是真正市场经济才能探讨的词，而在目前中国这种半市场经济，半政府垄断经济的时代，只能探讨合不合理的问题，而非有没有泡沫的问题。
12、房价飞涨的城市，均为传统大饼式城市，这种城市结构高度聚集，导致土地高度稀缺，这些城市紧缩土地供应，往往是因为土地太稀缺，无法供应充足土地，地价很容易被拉高。而这种城市结构，并不需要太多资金就能将中心地区房价炒得很高。
13、房价飞涨的城市，消费是市场化的，但供应却是垄断的。结果导致供应紧缩，价格飞涨，形成恶性炒作机制。
14、进入了城镇居民提高生活质量，更换住房的高峰时期，尤其是这些居民为儿女购房的高峰时期。但是市场并未有相应数量的商品房供应。供给远远少于需求量的这种现象，房价不可能不涨。以后随着土地的减少商品房的供应更会捉襟见肘。供不应求的局面既已至此，又怎能要求市场不通过提高房屋价格来平衡有效供需呢？年纪轻轻的小伙子小姑娘们都要真真正正的“安居乐业”，为了安心工作就要买房，为了上下班方便还要就近买房。
15、控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升。
16、住房需求扩大，供给紧缩是我们目前，也是长期面临的最主要问题。
17、奥运会本身并不构成深圳投资发展形成方向性和实质性的影响。供不应求的局面，这才导致了深圳房地产的产业上升、房价走高的形势。
2008年奥运会，中国一定会保持高速增长。奥运会过后，中国经济应该进入调整期。
奥运会的财政支出，它的投资总量对中国这样的经济大国不可能产生根本性的影响。
奥运投资是一种能量很大的催化剂，它拉动经济的作用很明显，可是对于成长速度总是在10％左右的中国来说，奥运速度完全被淹没在中国这列高速火车中，而不是国外大多数承办地区的“搭车效应”。
深圳市现在在经济高速增长的前提下正在进行第二次创业，建设性投资、固定投资在未来相当长的时间都是城市投资的重要方面，奥运会本身并不构成深圳投资发展形成方向性和实质性的影响。奥运会对一个经济实体小的国家的影响是国家性的，对于一个大的经济实体的影响只能是地区性的。在中国，它从根本上能对宏观经济层面产生实质性的影响的可能还只是举办地北京。
深圳房地产的状况还是处于市场的基本层面，一个移民城市和一个商务性城市长期积压和快速成长的住房消费力和长期存在的、活跃的投资性需求力量仍然没能得到有效的释放，除了少数奥运村发展不理想外，多数城市房地产发展仍然平稳。中国房地产发展的影响因素中，奥运只是一个阶段性因素，
逆向思维：假如没有奥运，中国的房地产走势又会怎样？从宏观面看，我想中国的房地产仍然会走出这几年这样的快速增长的态势。因为，决定房地产走势的基本因素是国家的宏观经济发展态势、市场供求关系、中国的城市化和现代化发展速度等等。
供不应求的局面，这才导致了中国房地产的产业上升、房价走高的形势。
中国的房地产发展是全国性的态势，并不是北京一地，可见，奥运的影响有限。奥运后，不会“人去楼空价跌”
二、从土地价格上涨导致房地产价格必然上升
18、开发商还必须建设占项目总量15%面积的住宅无偿交给政府。这些成本无疑最终要转嫁给购房者，即便形成较充分供应，单位面积房价也不会下降。
19、地价以及原材料的上涨，原材料逐年上涨，土地是不可再生的原材料，又是商品，可以赚大钱的商品，当然地产商趋之若骛，争相抬价哄抢，反正羊毛出在羊身上！龙岗商品房土地拍卖的价格已经上到合三千多元每平米了，如果加上建筑成本，设计以及宣传推广成本，加上利润，你说开发商会卖多少？？？
20、随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少，土地市场供求关系日趋紧张，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧，受此影响，中国土地价格预计将提高近50%。
中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，目前可谓“闻风即涨”价格不断攀升。
房地产开发商还会利用新政策的出台，再次抛出所谓“地荒论”，把房地产价格上涨归因于国家严把土地“闸门”，甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价。
紧缩土地供应政策，地价上升过快，房屋供应不足，形成地价抬高房价，房价抬高了地价，房价与地价相互炒作的恶性机制。
三、从国际环境看，实现与世界经济一体化，中美巨大贸易顺差的结果，美国一直给中国施压要求中国人民币升值，人民币将有强劲的升值空间，导致国际资本涌向中国（深圳）房地产 。奥运会对房地产和城市建设的推动作用非常明显。
21、对外来说人民币升值的预期刺激千亿美元量级（7000——10000万亿元人民币）的国际游资和热钱涌入中国、埋伏在楼市和股市之中，等待收割的时机！再加上人民币强劲升值的大背景，境外热钱正开始新一轮地流入我国房地产市场。其中，上海再度成为境外热钱所亲睐的主要城市之一。境外个人投资者在国内买房步伐的减缓，并没有影响境外大机构和大企业进入国内房市的步伐。境外资金大多对上海的楼市表示了很大的投资兴趣。
在这场空前的资产变局和所谓的“资产化”浪潮中、可以毫不夸张的说：中国经济正成为世界最大的赌场！——资产的实际价值已逐渐失去意义，楼市和股市区别消失了。在外资源源流入之时，国内房地产价格也呈现出水涨船高的攀升态势。
中国巨大潜在劳动力的背后，却是一个很简单的宏观经济学定律：储蓄大于投资，最后就是贸易顺差。而且储蓄越多，顺差越大。中国将在相当长时间保持着高储蓄率和巨额的经常项目顺差，目前困扰着中国的流动性过剩还将在相当长时间内延续，包括房市和股市的资产仍将被泛滥的资金重估。在人民币的汇率完全浮动之前，贸易顺差的结果，将是外汇（美元）占款的飙升，然后又是流动性泛滥、贷款膨胀，资产价格和固定资产投资（房地产）飞涨。
22、2010年世界大运会在深圳举办，政府为此投资1700亿，投资房地产建设相关基础设施，及九条地铁线路。推动深圳关外交通设施迅速完善及深圳房地产价格（尤其是关外）迅速持续上涨。
23、 奥运会对房地产和城市建设的推动作用非常明显：一是带来大量房地产的建设。二是城市建设需求大大增强。2008年北京奥运会导致房地产的价格上升，对全国房地产价格上升有直接和间接的推动作用。房地产的价格在全国是相互影响的。1993年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增10％以上，城市房价翻了一番。1988年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，直到1995年以后，韩国的房地产价格才开始下跌。
四、从国家政治、经济、军事战略看，国家“房地产需要健康稳定发展”即平稳上涨。
24、政府的真正意图许多人不明白，高层的论调为：“房地产需要健康稳定发展”。
那么你是否想过背后的寓意。国家正是需要乘现在几年大力发展经济，还有诸如太空战略、能源战略、高科技战略等等，那一项都需要大量投入，从这里读者应该有些明白为什么中国税收每年以百分之二十几的增长，地产税收不但不减反而增加（对调控事实上没有实质的帮助）。经济当量做大做强一直是全国上下期盼的事。
25、从国家GDP是硬指标看，国家希望房价平稳增长，于国于民最有好处。
国家GDP是硬指标，经济的良性循环必须理顺价值关系，就是与世界接轨，从而达至购买力相当。为什么政府一方面与主要大国合作，另一方面不断提升国际影响力，将中国的防御链推向第二岛链，这不仅仅是为战争的需要，更是保障经济日益全球化，日益扩张。国家即不希望房价疯涨，也不希望房价狂跌，平稳增长于国于民最有好处。
五、从城市化是作为国家经济发展的重要战略看，国家希望城市房地产平稳增长。
26、之所以中国城市化高速发展、快速发展，其中有一个非常重要的原因就是在中国大陆绝大多数的地区把推进城市化作为经济发展的重要战略。2003年底，深圳开始了全面推进城市化的进程，从2003年底深圳成为中国唯一一个没有农村人口的城市。
六、从广东省对深圳市的定位看，深圳将有很大的发展空间，导致房地产价不断上涨。
27、广东将深圳定位为国际都市，深圳要建成具有中国特色、中国风格、中国气派的国际化城市。深圳国际都市的定位必然会带动房价也不断上涨。
广州定位为现代化都市，广州要建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市。
七、对深圳市的产生、发展造成巨大而又直接影响的香港战略看深圳房地产前景。
28、瑞银预计：香港楼盘价格未来5年将持续上升
。香港的楼价在２００４年至２００６年间累积升幅将达９０％。香港的住宅楼价在２００４年上升３４％，瑞银仍维持楼市将持续上升５年的预测，预期楼价可于２００５年和２００６年内上升４５％，即在２００４年至２００６年间累积升幅９０％。楼市将于今年首季上升约１０％。香港楼盘持续上升必然会带动深圳房价不断飞涨。
29、全球房租最昂贵城市香港排名第一。在排名第一的香港，在外国人居多的地区租一套三居室公寓，每月租金高达8600美元，租金比名列第二的东京要高出17%。其他依次为纽约、莫斯科、首尔、伦敦、孟买、上海、委内瑞拉首都加拉加斯，以及巴黎。
30、从香港楼市的价格、走势、发展看，深圳楼市的前景其高涨期将要持续十多年。
香港楼市从上世纪60年代发展，到现在40多年的历程了。其中，共经历了3轮周期发展的变化，分别走过了周期发展的四个阶段：复苏期、高涨期、危机期、萧条期。
年度 上升时间（年） 楼价最高涨幅 年度 下跌时间（年） 楼价最高跌幅
1967-1973 6 600% 1973-1976 3 35%
1976-1981 5．5 500% 1982-1984 2．5 40%
1984-1998 14 1400% 1998-2003 5 65%
2003年后，香港楼市周期又进入下一轮，至今还一直处于上升时间。进入了高涨期每年上涨30％。香港楼市周期发展的特点如下：1、升得越久，调整越久；升得越多，调整越多。2、经济环境和宏观政策相互影响，最终都直接影响市场。3、高涨期炒家为主。
四阶段 维持时间（年） 楼花价格 现楼价格 比较 用家与炒家特点
复苏期 1-2 持平 微升 现楼贵过楼花 用家为主
高涨期 4-5 暴涨 急升 楼花贵过现楼 炒家为主
危机期 1-2 微升 持平 楼花贵过现楼 用家观望，只剩炒家
萧条期 2-3 急降 微降 现楼贵过楼花 炒家亏损，用家观望或买进
深圳楼市正处 “高涨期”，深圳楼市自上世纪80年代发展，到90年代初进入高涨期，随1993年国家的宏观调控，房地产步入低谷，一直到97年才走出萧条开始复苏。自2005年，房地产市场更是发展迅速，一、二手楼同时热卖。从97年到2007年，十年间深圳平均楼价从4500到15000涨了3倍以上，部分片区更是涨了5-8倍。其中，仅在2005年底到现在一年半时间，深圳平均楼价就从6500到15000，涨了2倍以上，关内一些豪宅片区及关外的宝安、龙华、龙岗都是在这期间暴涨起来的。深圳楼市也正处于周期发展的“高涨期”。从目前深圳楼市发展趋势及政府态度来看，高涨期还将持续。目前深圳楼价几乎是以每个月10%的速度狂涨。
31、香港突然改变了主意，决定将自己身边的小伙伴提升为战略合作者，“与深圳建立合作伙伴关系，与深圳携手打造国际大都会”。 “香港+深圳”意味着什么： 3000平方公里、2000万人口的世界级大都市，2万亿元人民币的GDP，4000万人次的机场吞吐量，4000万标箱的港口吞吐量，亚洲无可匹敌的金融中心，中国最重要的经济中心，全球投资者在中国的最佳选择。香港的目标正是成为与纽约、伦敦分庭抗礼的世界级城市。深港经济圈、深港经济共同体、深港自由贸易区、深港一体化、深港同城化、深港高科技走廊、深港姐妹城、深港湾区等。 “香港+深圳”意味着必然会带动房价也不断飞涨。
“香港-深圳”地区形成一个统一的本地市场，由于各种要素资源得到更为合理的配置，内部就会刺激投资、消费和贸易的成长，就会产生强劲的经济增长动力。“香港+深圳”的概念本身成为经济热点效应，可以增强本地的和对全球投资者的信心。
“香港+深圳”，可使香港和深圳各自的竞争优势得以强化，而各自的短板得到一定程度的克服。一个实力强大、产业结构均衡的经济体，对中国大陆和东南亚的辐射力都会增强。“香港+深圳”一举同时消除香港和深圳两个城市在大珠三角地区的“边缘化”危机，一举确立其在整个大中国经济体中的两个“经济首都”之一的地位；相比较于上海，无论是自由市场的制度优势、法治、企业家精神，还是金融、物流、贸易平台、中介服务业水准等等，“香港+深圳”都具有明显的优势。在“一国两制”的原则下，踏实、有效地推进城市一体化。
32、深港融合推动上涨，深港两城市的功能定位、交通的便利程度，在一定程度上决定着香港的辐射效应能发挥多大作用。
深圳一直积极促进深港融合，最近香港特首曾荫权提出深港共建国际大都会的设想，获得了深圳方面的积极响应。作为楼市的反映，连接西部通道一端的南山区。今年7月1日，香港回归十周年，皇岗新口岸届时将开通，西部通道也将通车。
八、从香港与深圳签订《深港创新圈合作协议》看深圳房价将不断飞涨。
33、深港创新圈的构想：以科技合作为核心，以政府为主导、民间为基础、市场为准则，以(深圳河)河套地区为纽带，以香北教育研发集群及深南产业集群为主轴，以珠三角为纵深，全面推进和加强深港科技、经济、教育、商贸等领域的广泛合作，加快建设在国际上有较大影响、在国家战略中有重要地位、对区域发展有突出贡献、创新资源最为集中、创新活动最为活跃的“半小时深港创新圈”。融资条件；深圳有很好的高科技产业基础，在深港边境地区建立一个科技创新基地” “国家自主创新示范城市”。
深港创新圈的构想必然会带动房价也不断飞涨。
九、深圳自身从战略出发依法制定的《2030城市发展策略》——深港共建国际都会看
34、深圳2030城市发展策略:深港共建国际都会
《2030》以“深港合作”和“深港双城”的构建作为整个策略的逻辑起点，提出了“与香港共建国际都会”的战略构想；尤其是深圳要与香港共同创建国际大都市的策略构想是真正找准了深圳的定位。深圳已到了转型求变的关键时刻。建设可持续发展的全球先锋城市。深圳将逐步形成与香港一体化的国际性枢纽城市。25年前，深圳依托香港而生；25年后，深圳也必须与香港共谋发展。与香港共同发展成为国际都会，充分利用香港与深圳具有高度互补性的区域职能，依托深圳与内地优势。深、港一体化的国际性枢纽城市的定位必然会带动房价也不断飞涨。
十、从中国人口结构与发展趋势看深圳房地产前景，将会长期持续保持上涨，一直上涨到超过伦敦、纽约。
35、人口结构可能令房价涨十年 政府恐无回天之力
对于在绝望中希望未来房价将会下跌的中国居民来说，未来的十年之内似乎却更为残酷：上周二来自教育部的消息说，今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。 报名参加高考人数与中国房价的关系却是如影随形。超1000万中国高考考生，基本是19岁左右的青少年，不管这些学生能不能全部考上大学，但他们都将在未来的1-4年进入中国的劳动力市场，而6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。
明年参加高考的考生人数可能将继续刷新今年的纪录。这些人都是2-5年后全部进入劳动力市场，7-11年后进入适婚年龄。如果追溯2002年以来中国报名参加高考的人数，结果或许更令人灰心。2002年全国参加高考报名人数仅为527万人，而2003年却攀至613万人，到2004年升至723万人，2005年跃为867万人，而2006年则高达950万人，除去重复计算的历届生，近年来报考人数仍是一年一个台阶。虽然明年中国参加高考的考生将是最近几年的波峰，但此后肯定也不会骤然下降。
在目前青壮年的“就业高峰”远未到来之前，中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死。
国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。房子也是如此，也许再过十五年左右，地产的需求会逐步下降，中国开始进入老年化社会。现在房价要想下跌，除非中国政府有回天之力。
36、国家耕地面积少、土地资源紧缺、13亿人口这一国情考虑。我国农村有1．5亿富余劳动力（今后还会进一步增加）都将逐步在我国城市化建设中成为城市的“新市民”， 必然会带动房地产无穷尽的购买力，推动深圳房价不断飞涨。
2010年前全国将培训6000万农民工，2003年至2010年，我国将对拟向非农产业和城镇转移的6000万农村劳动力开展转移就业前的引导性培训，对其中的 3500万人开展职业技能培训。同时对已进入非农产业就业的2亿多农民工开展岗位培训。全国农村富余劳动力转移培训经验交流会上获悉，目前我国农村有1．5亿富余劳动力，每年还要新增600万农村劳动力。
长三角：2600万农民工成为“新市民”，目前上海的从业人员超过800万人，其中农民工超过400万。2005年末，浙江农民工总数为1783万人。
37、别的国家收入那么高，为什么房子不比我们中国贵啊？那是因为发达国家人少。香港的房价世界第一，日本也高，为什么？人口密度太高了。不但原有的人口密度高，还不断有大量的新人涌入。所以，只要不断的有人带着钱进入一个城市，这个城市的房价就不会下跌。
38、按现在的经济及人口增幅，至2020年，北京、上海、深圳将成为人口达3000万人的世界“超级城市”。人流、物流、资金流、产业流等的高度集聚效应才使北京、上海、深圳等城市占据当今中国城市房价制高点，并且长盛不衰。奥运后，北京的这“流”那“流”还在流，可能流得更欢。
十一、从经济资本与政治政绩的损益关系看房地产前景必定稳步上涨。
39、资本与政治支撑楼市，房地产已经与经济、政绩捆绑在一起，一荣俱荣，一损俱损， 深圳房价还远远没有到顶。
支持房价上涨的除了资本就是政治，这两个因素主宰着楼市。在深圳这两个因素都是利好楼市。
资本雄厚，深圳的资本原始积累已经结束，社会上的资本存量已有相当的规模。刚过去的20年“浑然世界”催生了大量的资本家。到现在是资本的天下。楼市根本不需要穷人介入，有那批完成原始资本积累的资本家，楼市已经有无穷的购买力，金字塔最上端的一小撮人，已经保正楼市出清，房价很难下降。
调控不力，现在是没有人相信调控的了，调控政策出台，往往是使炒家的心理更踏实，更有信心，更坚定zf的做法是“骂是赞，打是爱”，除非有非常的政策用非常的手段强迫执行，否则越调涨的越厉害。而现在情况是，房地产已经与经济、政绩捆绑在一起，一荣俱荣，一损俱损，调控的阻力很大。所以房价还会在调控中疯涨。
40、“政府也挤进了房市之中，将土地作为发财的工具，用‘招拍挂’和垄断合一的方式推波助澜，让土地的价格飞涨”房价走高走低，与地方政府作为直接相关。
因单边（地方政府和开发商）高预期与单边（老百姓）高恐慌非对撞式合力推拉而不断抬升、而中央政府连续出手宏观调控不能奏效的房价僵局，或将从华东开始打破。地方政府和开发商联手抬高房价，越调越涨。
十二、从所有银行金融大力支持房地产看，深圳房地产前景。
41、银行大力支持炒房
房贷是银行的一项优质业务，各大银行都在争食这个大蛋糕，另外，银行深知自己在国民经济的地位和重要性，相信在危难时国家会救它，在巨额利润的诱惑和无后顾之忧的情况下，银行便大胆的放款，有申请就放贷，甚至和业主、中介等一起做假，几乎无视任何风险，这样银行源源不断的向楼市送钱，大力支持炒房。
金融对房地产支持的程度决定了房地产市场的繁荣与发展。“如果说没有住房按揭贷款，中国的房地产市场要发展到现在这样一个现状根本就不可能。更重要的就是政府采取了低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低。”
房价快速上涨，不仅推动了房地产投资者涌入房地产市场，也让银行更大胆地对银行信贷规模快速扩张。而银行信贷规模的快速扩张，不仅推高了房价。“深圳的房子都卖给了身份证和银行”，可谓一针见血。这种情况短期内不会改变，市场上不缺买房的钱，房价能不涨吗？
十三、从房地产价格关系看深圳房地产前景必定会长期持续上涨。
42、深圳毗邻香港，香港的房价大概是深圳的五倍、七倍甚至更多，而且两地交通又十分便利，这也是深圳房价上升的一个因素；当深圳楼价超过香港价格75%的时候，港人对这个区域的置业已经失去兴趣。西部升值幅度达到港人所关注的价格以前，那他无疑是存在巨大的上涨幅度。
43、价格的市场化，任何产品都有其市场属性，房子也是一样，属于商品，定价包括ZF都无法硬性控制，都是随市场需求的变化而变化，买者多了自然价格就上去了，这是市场规律。以深圳这个号称国际性的大都市来说，相对同等级别城市而言，对比北京，上海，杭州，香港，甚至是温州，深圳均价八九千的房价不算什么。开发商对高档住宅市场的预期乐观看好，宁可坚持长线销售也不肯降价出售，中高档房产的购买者，主要为投资者，在房市交易火爆、房价攀高。
44、高档商品房的影响，深圳市区关内的房价疯狂上涨好象起源于香密湖几个高档大盘，开盘就是一万大几，加上开发商聪明的宣传炒做，立刻销售的火暴，接着又起来的几个周边楼盘随即跟风，定位都高，人民币都有个正常的升值，何况土地是不可再生资源，又是民生所必须，深圳目前的房价结论是：正常。 房价上涨，是市场化的必然结果，抱怨，那是因为超过了你我这些普通工薪族的购买能力。
45、房子对资本家来说不是居住工具，而是生财工具，这批人会倾力托市，互相买卖，一起推高房价。
46、加收二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价。
十四、强大的购买力
47、深港地铁对接后，香港数百万居民逐渐会达到60％以上来深买房，形成深圳房地产市场持续而又强大的购买力。
深港将来两地地铁全面（南山、福田、罗湖、盐田）贯通，两地核心区域车程仅需半小时，深港两地正逐步实现“无缝对接”。香港数百万居民逐渐会达到60％以上来深买房，而且富者会购买多房现象，形成深圳房地产市场持续而又强大的购买力，这是中国其它任何城市所无法比拟的地缘优势。
48、无论是从深圳常驻人口和暂住人口的结构悬殊比例，还是从深圳市民收入水平的全国综合排名，或者从深圳尤其特殊的移民城市特性，毗邻港澳的地理位置，无论是在深圳什么阶层，无论你做什么行业，无论你来自哪里，你都需要房子住，来深圳久的要买，新来的也要买，混的好的买，活的差的要买，没房的要买，买了的还买，等等等。。。。。。造成深圳全民皆有买房意愿！觉得贵那是因为你我没钱，看看满街的宝马奔驰甚至小QQ，雨燕你就应该知道，深圳很大部分人，有钱！
49、富者多房现象，有钱的人大都多套房产，不要说那些有权利地位的GWY，赚了钱的大款和商人，包括本地一些富裕阶层的阿姨大妈二奶，有了点闲钱都喜欢买个房，出租也可以赚不少了，就连我身边已经有房的普通朋友，有点钱也还想再买个房，干吗？换大的，小的出租！
50、其中，人均可支配收入的持续走高及大批中产家庭的诞生是最主要的支撑因素。
51、深圳刚过去的20年“浑然世界”，催生了大量的资本家。深圳楼价全面“疯涨”，由于房价升值又催生了更大一批的资本家。从楼市获利者中有相当一部分人进入炒房者的行列。
52、股市推动房价，已有不少投资者从股市“获利回吐”，将资金转移到楼市。
在股市赚的钱，需要有着落。不动产的实物性和高投资回报率成了股市赢家的首选，就算房价跌，至少有个实实在在的房子在那里，现在跌了，还可以望以后再涨，不愿意卖还可以出租收取租金，比股票风险小而收益不小。股市的“暴发户”将是房价的一大推动者。
53、对内来说在长期负息率和资产升值、财富效应的挤压下，超过20万亿的民间存款正在以前所未有的速度和热情投入资产市场，股市火了、楼市火了……
十五、从房地产基础设施、交通便利环境看深圳房地产前景必定会长期持续上涨。
54、深圳处于发达地区，消费层次比较高，基础设施环境比较好、居住环境也比较好；
55、去年还是郊区的地方，现在一不小心成了市中心，于是过去的郊区房价更替成了今天的市中心房价；过去交通条件不好的街区，现在地铁一不小心延伸了过来，于是过去的“西伯利亚”房价更替成了现在的新地价。
56、深盐二通道项目全称是“深圳市东部沿海高速公路”。 开通后，深圳市民从罗湖到盐田可实现全高速、全免费，到东部看海会更方便快捷。盐田的房价必然会因此上涨。
57、深惠路地铁3号线扩建和中心城奥体大运会的动工等利好因素影响，龙岗街道、龙城街道出租屋租金稳步上升。除了福田中心区外，南山区住宅租金价格涨幅最为强劲。
由于华强南改造工程全面启动，华强地下通道正式贯通，华强南与华强北将融为一体，目前，华强商圈电子行业发展迅猛，特别是赛格广场、华强电子世界、华强地铁电子中心共同构筑起更加稳固、强势的电子行业发展格局。人民南路改造工程的完毕，商业租金整体水平上升，最高升幅达到20％。
宝安大道，也令从新安至松岗一带两边的各类型房屋租金有所上升。
58、深圳轨道三期规划出炉投资千亿拟建九条线路，带动地产增值，关外地产重新估值。深圳市轨道交通三期规划已经出炉，拟建9条线路，总长度约245公里，总投资估算约1000亿元。
59、深港地铁无缝衔接，今年7月1日西部通道建成通车，以及将来两地地铁贯通，两地核心区域车程仅需半小时，深港两地正逐步实现“无缝对接”。这种区位优势将为两地带来极大的成本优势，并转化为区域竞争力优势。
53、对房地产而言，首当其冲的应该是南山区。南山的后海片区将因西部通道成为最有发展潜力的片区，该片区是办公中心、商业中心、住宅聚合区。
南山区也将迎来了历史的发展机遇：西部通道带来的人流、物流、资金流、信息流将极大的促进南山的旅游业、物流业、金融业、商业、房地产业等行业的发展。
南山的房地产的飞速发展得益于1999年滨海大道的开通，以及其占有丰富的山海资源，曾一度成为深圳楼市的领头羊，2006年以后，因“双港经济”的交通因素影响而让位于宝安。新的道路开通势必会产生新的财富效应。周边的物业都会因此而“鸡犬升天”。
十六、炒房子催升了房价
54、投资客炒房者的存在 ，任何商品都有投资价值，房子也一样，低进高出赚取差价，浙江、上海炒房团挟大笔资金投资深圳房产，看到深圳房价具备投资价值，深圳购房政策适合投资。
55、如果仅仅是居住者去买，不会那么高，相当一部分是炒房子，那属于市场投资或投机行为，这从市场规则来看无可挑剔，但是多了以后就催升了房价。
56、有一批大胆的炒家，人多势众，整体实力不小，楼市成为炒家的游戏，炒家70-80%的比例还在增加。再加上发展商请的托。房价站在有钱人的肩上，肯定会步步高升。尤其2006年后，国家的宏观调控已经成为空调，愈调愈涨，楼价大幅上涨，市场投资热情高涨。与此同时，股市也火暴，全民皆股，楼市股市一起步入一种疯狂！ 从97年到2007年，十年间深圳平均楼价从4500到15000涨了3倍以上，部分片区更是涨了5-8倍。其中，仅在2005年底到现在一年半时间，深圳平均楼价就从6500到15000，涨了2倍以上，关内一些豪宅片区及关外的宝安、龙华、龙岗都是在这期间暴涨起来的。而且，据悉深圳楼市目前的炒家达70-80%。深圳楼市也正处于周期发展的“高涨期”。从目前深圳楼市发展趋势及政府态度来看，高涨期还将持续。目前深圳楼价几乎是以每个月10%的速度狂涨，如果照此下去，危机期就在2008年底来临。但是，如果政府能有效控制楼价的飞涨，一年涨幅控制在30%以内，或许危机期能延到2009年或2010年。
十七、开发商的市场化操作策略的哄抬，房价上涨炒点众多
57、房价上涨炒点众多，房地产的营销手法无所不用其极，只要与房地产有点沾边的因素都会被炒的沸沸扬扬，大运会、奥运会、福田新口岸、福田地下客运站、龙华火车站、地铁N号线、轻轨M号线、西部通道、四大新城、××超市、××公园、无敌海景、无敌山景?????数不胜数，每一个因素都被炒成该片区的利好，吹大片区的升值潜力，片区的房价也“理应”上涨，片区与片区之间的房价有攀比看齐的情绪，某个片区房价上涨会带动周边片区房价的上涨，房价就是这样炒起来的。炒点不断，房价也不断上涨。
十八、一手房与二手房交易加快，相互抬升房价。
58、“限外政策”主要针对一手房市场，二手房市场并没有太多的限制。事实上，如果大规模的境外热钱游走于二手房市场进行投资操作，必将进一步抬升二手房行情，关联提高一手房投资回报的预期，进而拉升一手新房价格。因此，境外热钱再度涌入上海（并有趋势向华东其他城市乃至全国其他主要城市蔓延的趋势），再度围攻房市，是否会引发房价的新一轮上涨。
59、二手豪宅成为拉动二手房价快速上涨的“龙头”。
豪宅投资呈边缘化趋势，在过去的一年里，二手豪宅升幅都在60％以上，不可否认其升幅很快。究其原因，他认为，一是深圳经济保持快速发展，二是近期股市持续向好，在股市中赚了钱的投资者转而把一部分钱放在楼市，投资一些质量好的住宅以转移股市风险，于是豪宅成为其首选。
中低收入会关注中小户型，而另一部分经济能力较好的人则会投资豪宅。许多外籍人士、港澳台人士在深圳居住或投资，大多也趋向于高档住宅。这一部分人对豪宅的需求，会令豪宅价格升速较快。随着目前深圳几个豪宅片区比如香蜜湖、华侨城、银湖等地区豪宅市场的成熟，即由传统的的几个成熟豪宅片区向其边缘的片区发展转移，投资者会在这一些边缘地区买房，发掘一些相对处于发展中的地区的豪宅价值。比如蛇口片区、南山的其他片区等，由于西部通道的建设，其豪宅的价格正逐渐被人们发掘。豪宅价格快速上涨，在一系列宏观调控政策之下，深圳的豪宅价格不仅没有下跌，反倒快速上涨。豪宅是一种稀缺资源，这一点已经十分明显。从几年来的成交看，很难看到豪宅价格波动，波动的只会是交易量，由于豪宅越来越少，其户型显得愈加珍贵，人们对升值预期较高。另一方面，由于近期豪宅价格上涨较快，形成一种赚钱效应，投到其中的人也会越来越多。 豪宅渐趋“缺货” ，新盘上市的主力集中在龙岗和宝安区，分别占到全市62％和28％的份额；新盘的产品多为中小型住宅，龙岗中心城的公园大地为新盘中唯一的“豪宅”，可见豪宅的“缺货”为特区内的高档住宅创造有利条件。预计未来几个月，特区内的豪宅并不会因为新盘的放量而遭到“冲击”，反而成为中高收入人士选择在关内高档社区置业的热点产品。在对地段以及产品的选择上，会比较看好盐田的梅沙片区，福田的香蜜湖和中心区，南山的华侨城片区，深圳填海区，蛇口和南山商业文化中心等核心地段。长远来看，龙岗和宝安的高档住宅和别墅也将被预期看好，二手豪宅市场的活跃程度正在潜移默化中提升。
十九、置业者对房价都会涨的信心看
60、很多置业者有了楼市2008年前决不崩盘，奥运之前房价都会涨的（盲目）信心；许多投资者基于国家宏观经济利好与社会和谐发展的角度，脱离经济原理的（盲目）信心，而大胆投资楼市。
二十、中央政府经济调控看深圳市房地产前景。
61、中央经济调控规范市场稳定价格，不是“压低”，而是“稳定房价” ， 房价长期走高，是必然趋势。中国几十个大中城市房价继续以每年两位数的增幅飞涨。
62、政府的宏观调控作用 ，政府出台了很多政策，抑制上涨过快，不代表就能控制它的上涨趋势，什么征收这样那样的高额税啦，制止炒楼花啦，制止分期销售啦，打算实名制啦，提高首付啦等等。。。大部分都起了或多或少的作用，只是，简单说一句，真正有钱买房的人，有力量买房的人，有能力买房的人，谁在乎这些政策！有些政策遏制了投资炒房者也遏制了普通老百姓！
二一、深圳地产关乎国家利益，不会崩盘。国家会运用金融手段、税收、舆论手段、行政手段救盘。
63、楼市高速上涨慎谈崩盘， 再过15年地产需求会降？
崩盘从波峰直至坠入低谷，房子作为不动产与股市千差万别，股市可以跌破净资产（预期不好），而房产完全不可能，因为它能出租而获得收益，当跌至某个点位时，也是最具价值之时。
64、国家不会允许深圳地产崩盘，会运用金融手段、税收、舆论手段、行政手段救盘，
整个中国呈多米诺骨效应，至少四百六多个主要城市受到波及，那么不可避免向上下游延伸。 中国也不会让房地产成为经济危机的导火索，会运用金融手段、税收、舆论手段、行政手段救盘。
原内容
A、从国家房地产法规中精选出重要条款结合计谋用之于企业运作战略战术谋划
（若需详细内容请点击首页的“与我们联系”栏目条或按每页下方地址、电话、Email、QQ联系）
一、（谋略：房地产信贷业务运作法律方案）
参考房地产法规文件：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
银发[2003]121号【实施时间】2003.06.05
二、（谋略：商品房买卖合同纠纷运作法律方案）
参考房地产法规文件：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
法释[２００３]７号【实施时间】2003.06.01
三、（谋略：城市商品房预售运作法律方案）
参考房地产法规文件：建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定
建设部令第95号 【实施时间】2001.08.15
四、（谋略：商品房销售运作法律方案）
参考房地产法规文件：商品房销售管理办法 【实施时间】2001.06.01
五、（谋略：房地产交易与房屋权属登记运作法律方案）
参考房地产法规文件：简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见
【实施时间】2000.09.18
六、（谋略：房地产开发企业资质运作法律方案）
参考房地产法规文件：房地产开发企业资质管理规定
【施行时间】2000.03.29
七、（谋略：已购公有住房和经济适用住房上市出售运作法律方案）
参考房地产法规文件：建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明
【实施时间】1999.07.27
八、（谋略：划拨（含非国有）土地使用权处置法律方案）
（谋略：公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等土地使用权处置法律方案）
参考房地产法规文件：国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
【实施时间】1998.03.01
九、（谋略：受理房屋拆迁、补偿、安置运作法律方案）
参考房地产法规文件：最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复
【实施时间】1996.07.24
十、（谋略：离婚案件中公房使用、承租运作法律方案）
参考房地产法规文件：最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知
【实施时间】1996.02.05
十一、（谋略：房地产管理法施行前房地产开发经营案件运作法律方案）
参考房地产法规文件：关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
【实施时间】1995.12.27
十二、（谋略：股份有限公司土地使用权运作法律方案）
参考房地产法规文件：《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》
【实施时间】1995.01.07
B、房产指南
一、买房为什么要请律师
一、《广东省房屋交易实行律师代理制度暂行规定》从2002年7月1日起已开始试行，由律师代理购楼已在深圳市全面推行。该规定提倡买方委托律师，对房屋交易的部分程序或全过程实行代理。
二、委托律师主动胜过被动。我市房地产纠纷六成为合同纠纷，引入律师代理购楼，可避免置业者陷入“合同陷阱”。
三、在地产业比较发达的香港，业主置业时习惯找律师全程负责。
四、购房请律师是小业主的一种保护自己的最好方法，购房阶段有很多法律问题是普遍购房人所注意不到的，需律师帮助。
五、律师代理买楼可提供十项业务的法律服务：
1、审查卖方资格（包括房地产开发企业资质证书、法人营业执照或卖方个人身份）的合法性；
2、审查卖方提供的房屋销售文件及房地产权属证的真实性和合法性；
3、指导买方起草买卖合同，审查合同内容的合法性，并向买方解释疑难问题；
4、代表买方到房地产管理部门办理买卖合同登记手续；
5、跟踪买方所购商品房的建设进展情况；
6、协助买方办理银行按揭有关手续；
7、协助买方办理收楼有关手续；
8、代表买方申请办理房地产权登记过户手续；
9、协助买方追究卖方的违约责任；
10、买卖双方协商一致的其他委托事项。
二、主要业务领域
房地产法律服务是巨龙的主要业务之一。巨龙律师在实践中积累了丰富的业务操作经验及技巧，能够在土地使用权的取得、使用、出让、出租、抵押、工程承发包、房屋建设、房屋买卖、拆迁、租赁，抵押物业管理等各个领域，给各类不同的客户提供独到的极具价值的法律服务。
三、房地产纠纷诉讼案件呈大幅上升的势头
主要问题有：
1、开发商违背合同、延期交房；
2、购房面积缩水，尤其是高档住宅；
3、房屋质量问题，特别是装修不达标；
4、开发商单方改变结构设计；
5、物业管理问题如公约不平等，收费过高等。
四、常见房地产纠纷案件:
1、房屋产权纠纷案件
2、房屋买卖纠纷案件
3、房屋租赁纠纷案件
4、房屋腾迁纠纷案件
5、商品房预售合同纠纷案件
6、因产品质量不合格引起的赔偿纠纷案件
7、建设工程合同纠纷
五、解答各类房地产法律咨询
1、如何防范楼市陷阱?
2、如何签订房地产买卖合同？
3、如何防范广告陷阱？
4、如何防止房地产价格欺诈？
5、如何预防和解决房产质量纠纷？
6、如何防范售后服务跟不上？
7、如何防范住房面积缩水？
8、如何防范分期付款欺诈？
9、如何解决二手楼交易保障问题？
10、如何进行土地转让业务？
11、如何解决买房应注意的较多事项？
12、如何处理延期办证？
13、如何解决按揭存在的问题？
14、如何进行房地产权登记及转移登记？
15、如何进行商品房拍卖？
16、律师收费按什么标准？
六、房地产价格欺诈花招起底
一、面积缩水，变相提价。有的房地产开发商在广告上以及售房合同中标示的 商品房面积与实际不符；有的多摊公用面积或将不应由业主分摊的面积不合理地计入购房面积内，变相提高销售价格。
二、虚构售价。售房广告或售房横幅标示售价与实际成交价格不符。某开发商打出“繁华地段，每平方米仅售4200元”，当消费者前往购楼时，开发商解释每平方米4200元的房是某栋二楼朝西北向的一套房，该房早已售出，剩下的房均价在每平方米6500元左右。
三、承诺物业管理费标准不兑现。某房地产开发商在广告上打出“高层高尚住宅，管理费从２元／平方米”，而等购房者交了订金，在签订物业管理费合同时则变成“物业管理费第一年２元／平方米，以后逐年上涨30%”。
四、使用欺骗性或误导性文字、图片、计价单位等标价，误导消费者。龙岗区某房地产商在广告中称“离深圳火车站仅10分钟车程”，而实际该花园远在布吉镇阪田村，离火车站有15公里，即使一路绿灯，也不可能在10分钟内赶到。
七、十二种不法行为将被惩处
建设部日前发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，确定对房地产业的12种不良行为给予相应处罚。这些行为是：
1、超越资质等级从事房地产开发经营业务的;
2、未取得施工许可证擅自施工的;
3、未按规定向主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；
4.按国家规定办规定应当实行监理的项目未委托监管的;
5、未经验收、备案或将验收不合格的交付使用的；
6、有明示勘察、施工和临理单位违反强制性标准，使用不合格的建筑材料、设备的；
7、存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；
8、商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
9、未按照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
10、未取得预售许可证擅自预售商品房的;
11、违反合约拖欠工程款的;
八、楼市常见八大陷阱
一、内部认购陷阱
内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，购房者的权益得不到法律的保障。
二、楼市托儿陷阱
楼盘开售现场火爆异常，或者开发商提前几天宣布排队抢购，请小心管好你的钱袋，看似热闹的背后可能就有楼市托儿的存在。
三、配套设施陷阱
开发商提供的配套设施在房屋销售时看似正常运作，在业主入住后就难以避免存在陷阱。
四、合同空白陷阱
合同可能会有空白的地方，为开发商作弊提供了条件。
五、楼盘广告陷阱
商品房预售合同的内容与广告宣传不一致，购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
六、房屋中介陷阱
用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，不提供真实的中介服务。
七、物业公司陷阱
强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益的行为。
八、物业收费陷阱
1、超出核准的价格收取管理费；
2、擅自提高收费标准，赚取价费差价。
3、擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
九、延期办证 跳过办证沼泽地
1、贪便宜买了集资房
农民集资房，不是经营性住宅，没有办理土地出让手续，或土地征用手续，其房屋买卖的行为是无效的。因开发商违规开发，私下非法销售这些住宅，使购房人房子住了多年也无法办理产权证。
2、没想到发展商玩名堂
发展商在获得规划报建批复后，违反规划搞名堂除了超面积建房外，还有超红线建房、改用途等。上述违章建房，非法销售的发展商当然要受到国土规划管理部门的查处，买家也因此迟迟拿不到房产证。
3、交不清地价还说没错
开发商没交地价国土部门不给办房产证的确是政策规定，早期有许多楼盘由于没有预售许可证的监管制度，没交清地价就把房子卖了，也使得开发商有机会拖欠地价款。发展商借机会拖欠地价款才是造成房产证迟迟办不下来的真正原因。
4、入伙了还办不了证
按规定，必须拿到综合的《竣工验收 证》才能办房产证，而现在的工程验收是可以分批分阶段进行的，主体验收后，而其它工程如人防、消防、室外道路、绿化等分项工程没建好无法验收或者验收不合格拿不到综合的《竣工验收证》，也就不可能很快办好房产证。
5、发展商内部有问题
某项目是一方出土地，一方出资开发，出资方负责销售和办证，最后由于合作方内部产生纠纷，土地方不提供办证所需的土地使用权证导致房产证不能如期办好。合作各方发生各种各样的纠纷，互不配合，也就导致办不了房产证。
6、土地使用证被擅自拿去银行抵押
开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款，就买卖双方而言，银行成为第三方权利人，在抵押权尚未解除的情况下，买卖双方是办理不了产权过户手续的。
十、住宅六大投诉
1、质量纠纷
有的开发商为了降低成本，偷工减料，使用劣质材料，造成商品房各种质量问题发生，商品房质量纠纷占申诉总数的51％。
2、售后服务跟不上
消费者与物业管理公司的纠纷增多，占商品房申诉的近18.3％。
3、售楼广告设陷阱
如有的开发商在售楼书或广告中玩文字游戏，称“买房送家具”、“送热水器”等，当消费者买到房后，开发商只负责把消费者买的家具送到家，或者从消费者预交的费用中扣除货款；有的楼盘实际地点与宣传不符，在地图上标的小区离街道、车站很近，实际地点比较偏僻；有的效果图与现房不一样，开发商在宣传效果图上称小区有网球场、人工湖，房屋附近湖水荡漾、绿树成荫等，当消费者拿到现房时这些都不存在了。
4、销售商证件不全
开发商《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》不全，消费者买到的商品房难以拿到合法的产权证。
5、销售商承诺面积与实际面积不符
有的比实际面积少，销售商不告知也不退款；有的比实际面积多，强行让消费者补交款，否则不给房钥匙。
6、在分期付款上搞猫腻欺诈消费者
比如，有的开发商称“首付一万，月付一千”，实际是要消费者首次付一万元定金才能有数天后签合同的资格，到签订合同时才告诉消费者需再交若干房款，交清房款后才是月付一千。假如消费者签合同时不交足开发商要的房款或要求退房，销售商就称消费者违约，先交的一万元拒不退还。
十一、买房提醒二十条
1、产权可靠吗?
2、允许转卖吗？
3、是否有私搭私建部分;
4、确认房屋的准确面积;
5、内部结构户型是否合理;
6、考核房屋的市内配套;
7、了解装修的状况;
8、物业管理的水平;
9、了解往后居住的费用;
10、旧房的历史;
11、邻居的组合;
12、值不值?
13、能否做二手按揭?
14、应不应该请律师?
15、应不应该找代理行?
16、什么样的代理行可靠;
17、了解最权威信息;
18、确认产权的完整性;
19、房款和产权的交接;
20、产权过户。
十二、买商品房六守则
1、买“成交价”
报价和成交价之间的差，往往就是打给购房者的“折扣”。当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价，您能否买到低于报价的成交价，就看您的谈判能力。
2、买利好环境
购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境，以低价格买进眼下虽然存交通及位置缺陷，但日后有重大利好变化的住房，往往能得到较大的实惠。
3、买“认购房”
内部认购价一般定得较低，有投石问路的性质，应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，当然，商品房发展商的资质必须可靠，该房地产项目合规、合法。
4、买“开盘价”
一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高。
5、买“清盘房”
当商品住宅的销售最达到80%以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来，但不要因价格偏低的的诱惑而买进不称心的住房。
6、买实在面积
发展商应明确其商品房分摊系数，购房者可以据此计算所购住房的实用面积，全面了解所购商品房的“实用率”，“敲死”住宅面积。
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